「そのマンション、今は築20年。でも、あなたが売るころには築何年でしょうか。」
中古マンションを探していると、築年数を見て、ふとそんなことが気になりませんか。
- 立地もいい。
- 間取りも気に入っている。
- 価格も予算の範囲内。
それなのに、「築25年」「築30年」という数字を見ると、このマンションを選んで大丈夫なのか迷ってしまう。
お客様からは、
「中古マンションを買うなら、築何年くらいまでがいいですか？」
「築30年を超えると、将来売却しづらくなりますか？」
といったご質問をいただきます。
たしかに、
中古マンションは築年数によって、価格や建物・設備、これから必要になる修繕なども変わってきます。
でも、
本当に「築年数が新しいほどいい」「古くなるほど心配」と考えていいのでしょうか。
さらに、築年数について考えるなら、「購入したあと」のことも忘れたくはありません。
今は築20年でも、10年間暮らせば築30年になります。
そこで、
この記事では、築10年・20年・30年・40年で何が変わるのかを比較しながら、価格や修繕、耐震性、将来の売却まで含めて、中古マンションを買うなら築何年を目安に考えればいいのかについてお話しします。
🎯 中古マンションを買うなら築何年がいい？
中古マンションは、「築何年なら大丈夫か」だけで選ぶものではありません。価格や管理・修繕、耐震性だけではなく、そこで何年暮らしたいのか、その先も売却や住み替えという選択肢を持てそうかまで考えて、自分に合った築年数を選ぶことが大切だと感じています。
📊 中古マンションは実際に築何年で購入されている？
では、実際の中古マンション市場では、築何年くらいの物件が売買されているのでしょうか。
東日本不動産流通機構（REINS）が公表した2025年のデータによると、首都圏で成約した中古マンションの平均築年数は26.58年でした。
さらに、成約した物件の60.3％が築20年を超えるマンションです。
築年帯別に見ても、
- 築26 ~ 30年：10.6％
- 築31 ~ 35年：7.1％
- 築36 ~ 40年：6.9％
- 築41年以上：23.5％
となっており、築30年、40年を超えたマンションも実際に取引されています。
また、
住宅金融支援機構の【フラット35】利用者調査でも、2025年度に【フラット35】を利用して取得された中古マンションの平均築後年数は28.7年でした。
調査の対象は異なりますが、築20年・30年を超えた中古マンションも、実際に多くの方が購入していることが分かります。
参考：REINS「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」 / 住宅金融支援機構「2025年度 フラット35利用者調査」
💡 「築20年・30年＝古すぎる」とは限らない
ここでお伝えしたいのは、「築20年や30年なら大丈夫」ということではありません。
築年数が古くなれば、修繕や設備、耐震性など、確認しておきたいことも増えていきます。
それでも、
築年数の数字だけを見て、気になるマンションを候補から外してしまうのは少しもったいないと感じています。
たとえば、
- 築浅にこだわると、希望する立地では予算が合わない。
- 築年数の条件を少し広げると、住みたいエリアや希望する広さまで選べるようになる。
- 築年数は古くても、立地や管理・修繕などを含めて見ると、自分に合うマンションが見つかる。
ということもあります。
中古マンションを探すときは、「築何年まで」と最初に線を引くのではなく、築年数の条件を変えることで、価格・立地・広さがどう変わるのかまで比べてみる。
そのうえで、
「自分だったら、築何年くらいまでなら選べそうかな？」と考えてみてください。築年数の条件を少し変えて、価格・立地・広さがどう変わるのかを比べてみると、自分がどんなマンションを選びたいのかも見えてくるのではないでしょうか。
では、築10年・20年・30年・40年では、実際に何が変わってくるのでしょうか。
🏢 築10年・20年・30年・40年で中古マンションはどう変わる？
中古マンションは、
築年数が変わると、価格だけではなく、建物や設備の状態、これまでに行われてきた修繕、これから予定されている修繕なども変わってきます。
ただ、
築10年なら安心、築30年なら心配というように、築年数だけでマンションの良し悪しが決まるわけではありません。
まずは、それぞれの築年数でどんな違いが出てくるのかを見てみましょう。
| 築年数の目安 | 特徴 | 購入するときに考えたいこと |
|---|---|---|
| 築10年前後 | 比較的新しく、設備にも新しさが残りやすい | 新しさに対して価格が自分の予算に合うか |
| 築20年前後 | 築浅より価格の選択肢が広がり、修繕履歴も見え始める | これまでの修繕と、これから予定されている修繕 |
| 築30年前後 | マンションごとの管理・修繕の差が表れやすくなる | 30年間どのように維持されてきたか |
| 築40年以上 | 建物・設備の更新に加え、耐震性など確認したい項目が増える | 修繕・耐震性・将来の売却まで含めて考える |
※実際の建物・設備の状態や修繕時期はマンションごとに異なります。国土交通省も、修繕周期についてはマンションの仕様などによって異なるため、参考値として扱うよう示しています。
🌱 築10年前後｜新しさを重視したい方
築10年前後の中古マンションは、比較的新しく、共用部や室内設備にも新しさが残っている物件が多い時期です。
「中古マンションを検討しているけれど、できれば新しさもほしい」という方には、候補にしやすい築年数ではないでしょうか。
一方で、
築浅に近いほど価格も高くなりやすいため、その新しさにどこまで予算をかけたいのかは考えておきたいところです。
また、
築10年前後になると、マンションによっては最初の大規模修繕を迎える時期も近づいてきます。
そのため、
築10年前後だから「まだ新しいので修繕は気にしなくていい」と考えるのではなく、これからどのような修繕が予定されているのかまで見ておくと、そのマンションをより判断しやすくなります。
🏙️ 築20年前後｜価格と条件のバランスを考える
築20年前後になると、築浅マンションだけを探していたときより、同じ予算でも駅に近いマンションや、もう少し広い住戸まで候補に入ってくるでしょう。
この頃になると、これまでにどのような修繕が行われてきたのか、そして次にどんな修繕が予定されているのかを確認しておきたいところです。
築20年だから古いと考えるより、「この20年間、どのように維持されてきたマンションなのか」を見始めたい時期だと感じています。
価格だけではなく、立地や広さ、新しさ、そしてこれからの維持まで含めて比べてみると、自分にとってのバランスが見えやすくなります。
🏢 築30年前後｜築年数よりマンションごとの差を見る
築30年という数字そのものより、「このマンションは30年間、どのように管理・修繕されてきたのだろう？」というところまでしっかりと見ていきたい時期です。
きちんと修繕を重ねてきたマンションもあれば、これから設備の更新や大きな修繕を控えているマンションもあります。
国土交通省も、建物や設備は経年によって劣化するため、長期修繕計画を作成し、必要な修繕とその費用を計画しておくことが重要だとしています。
そのため、
築30年前後のマンションでは、管理状況やこれまでの修繕履歴だけではなく、長期修繕計画や修繕積立金まで確認しておきたいですね。
🏗️ 築40年以上｜耐震・修繕・将来性まで確認する
築40年以上の中古マンションも、先ほどのREINSのデータで見たように、実際に売買されています。
そのため、
「築40年を超えたら買ってはいけない」と考える必要はありません。
ただし、
築40年以上になると、これまでの修繕履歴だけではなく、給排水設備などの更新状況や今後予定されている修繕、耐震性など、確認しておきたいことは増えてきます。
さらに、購入して10年間暮らせば、そのマンションは築50年以上になります。
この記事の最初でもお話ししたように、
将来、売却や住み替えを考える可能性があるなら、今の築年数だけではなく、自分が手放すころには築何年になっているのかも一緒に考えておきたいところです。
築40年以上のマンションは、価格だけを見ると魅力を感じることもあります。ただ、価格だけで決めるのではなく、修繕・耐震性・立地、そしてその先の選択肢まで含めて、自分に合うマンションなのかを考えてみることが大切だと感じています。
参考：国土交通省「マンション管理に関する各種ガイドライン等」 / 国土交通省「マンション管理・再生ポータルサイト｜修繕周期」
💰 築年数が古くなると中古マンションは安くなる？
中古マンションは、築年数が古くなるほど価格も下がっていく。
なんとなく、そんなイメージがありますよね。
東日本不動産流通機構（REINS）が公表している2025年の首都圏中古マンションのデータを見ても、築年数が進むにつれて、成約物件の平均価格や平均㎡単価は低くなる傾向が見られます。
ただ、
ここで少し考えてみたいのが、「価格が安いマンション」と「お買い得なマンション」は、本当に同じなのかということです。
中古マンションの価格は、築年数だけではなく、
- 立地・駅からの距離
- マンションの規模や特徴
- 管理・修繕の状態
- 周辺でどれくらい需要があるか
- そのときの不動産市況
など、さまざまな条件によって変わります。
実際に湾岸エリアでマンションを見ていても、駅に近かったり、そのエリアを代表するマンションだったりすると、築年数が経っていても価格が大きく下がっていないマンションもあります。
つまり、
中古マンションは築年数が古くなるほど平均的には価格が低くなる傾向はありますが、「築年数が古い＝安いマンション」と単純に考えることはできません。気になるマンションが見つかったときは、「築30年だから安い」と判断するのではなく、その立地や広さ、管理状態なども含めて、この価格をどう考えるかまで見てみてください。
参考：東日本不動産流通機構（REINS）「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」
🔧 築年数が古いと修繕費は高くなる？
築年数が古いマンションほど、「これから修繕にお金がかかるのでは？」と気になっている方もいらっしゃると思います。
たしかに、建物や設備は時間が経つにつれて修繕が必要になってきます。
国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」でも、マンションを長く良好な状態に保つためには、計画的に修繕工事を行い、そのための費用を準備しておく必要があるとされています。
ただ、
「築年数が古いから修繕費が高い」「築浅だから修繕費の心配は少ない」と、築年数だけで考えるのは少し違います。
私が中古マンションを見るときに気になるのは、築何年なのかだけではなく、
- これまで必要な修繕が行われてきたのか
- これからどのような修繕が予定されているのか
- そのための修繕積立金が計画的に準備されているのか
というところです。
毎月の修繕積立金が安ければ、購入後の負担も少なく見えるので、魅力的に感じますよね。
でも、
これから予定されている修繕に対して積立金が足りなければ、将来、修繕積立金が値上げされたり、一時金が必要になったりすることもあります。
反対に、築年数が経っていても、必要な修繕を重ねながら、これからの工事に向けて資金を準備しているマンションもあります。
そのため、
「築30年だから修繕費が心配」と数字だけを見るより、「このマンションは、これからも必要な修繕を続けていけそうかな？」というところまで見てみてください。
管理状況や長期修繕計画、修繕積立金について具体的にどこを確認すればいいのかは、こちらの記事にまとめています。
🛡️築年数と耐震基準はどう考える？
築年数が古いマンションで耐震性を確認するときに、
知っておきたいのが、「新耐震基準」と「旧耐震基準」です。
ここで大切なのは、マンションが完成した年ではなく、建築確認を受けた時期を見ることです。
新耐震基準では、震度6強 ~ 7程度の大規模な地震でも、建物が倒壊・崩壊しないことを目標とした耐震性が求められています。
まずは、違いを簡単に整理してみましょう。
| 耐震基準 | 建築確認の時期 | 考え方 |
|---|---|---|
| 旧耐震基準 | 1981年5月31日以前 | 現在の耐震性を判断するには、耐震診断や耐震改修の状況も確認したい |
| 新耐震基準 | 1981年6月1日以降 | 震度6強 ~ 7程度の地震でも倒壊・崩壊しないことを目標とした基準 |
※耐震基準を確認するときは、マンションの完成年月だけではなく、建築確認を受けた時期を確認します。
参考：国土交通省「これだけは知っておきたい！マンションの管理状況チェックシート」
ただ、
ここで覚えておきたいのは、「築40年以上だから旧耐震」「築40年未満だから新耐震」と、築年数だけでは判断できないということです。
見るべきなのは、マンションが完成した年だけではなく、建築確認を受けた時期です。
たとえば、
1982年に完成したマンションでも、建築確認を受けたのが1981年6月1日より前であれば、新耐震基準が適用されていない可能性があります。
中古マンションを探していると、どうしても物件情報に書かれている「築○年」という数字に目がいきます。
でも、
築40年前後のマンションで耐震性が気になったときは、築年数だけで「大丈夫そう」「古いから心配」と決めるのではなく、確認済証などで建築確認を受けた時期まで確認してみてください。
また、旧耐震基準のマンションだからといって、それだけで候補から外す必要があるわけではありません。
旧耐震基準のマンションが気になったときは、
- 耐震診断が行われているのか
- 耐震診断ではどのような結果だったのか
- 必要に応じて耐震改修が行われているのか
といったところまで確認してみてください。
そうすることで、
「築何年なのか」だけでは分からなかった、そのマンションの現在の耐震性が見えてきます。私自身、築年数が古いマンションほど、「築何年か」だけではなく、「今どのくらい地震への備えができているのか」まで確認してから考えることが重要なポイントだと感じています。
参考： 国土交通省「長期優良住宅化リフォーム推進事業 Q&A｜新耐震基準に適合していることを確認する方法」
🏦 築年数が古いと住宅ローンは組めない？
築年数が古いという理由だけで、住宅ローンが組めないと決まっているわけではありません。
ただ、
住宅ローンでは「自分がいくら借りられるか」だけではなく、購入するマンションそのものも審査の対象になります。
金融機関によって基準は異なりますが、築年数や耐震性、担保としての評価などによって、借入期間や融資条件が変わることがあります。
たとえば、
三菱UFJ銀行では、中古物件の場合に借入期間へ一部制限がかかる場合があると案内しています。また、「かんたん事前審査」では、旧耐震基準に該当する中古マンションは対象外とされています。
一方、
【フラット35】では、中古マンションを「築○年まで」という年数だけで判断するのではなく、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることが必要です。
つまり、
築年数が古いマンションで住宅ローンを考えるときは、
- その金融機関で取り扱える物件なのか
- 希望する借入期間で住宅ローンを組めるのか
- 耐震性や物件の状態などで追加の確認が必要にならないか
まで確認しておきたいところです。
特に、35年など長い期間で住宅ローンを組みたい場合は、「借りられるか」だけではなく、「希望する期間で借りられるか」まで見ておきましょう。
「築30年だから住宅ローンは難しそう」と築年数だけで諦めるのではなく、まずはそのマンションで、希望する住宅ローンを組めそうか確認してみてください。購入できる可能性があるのなら、築年数だけで候補から外さず、自分に合うマンションなのかを考えてみてもいいのではないでしょうか。
参考：住宅金融支援機構【フラット35】「中古住宅の技術基準の概要」 / 三菱UFJ銀行「住宅ローン商品説明書」
📈 築年数が古いマンションは将来売れなくなる？
築年数が古くなったからといって、ある年数を境に突然売れなくなるわけではありません。
先ほどご紹介したREINSの2025年データでも、築30年・40年を超えた中古マンションは実際に成約しています。
ただ、
将来の売却まで考えるなら、今の築年数だけで判断しないことが大切です。
たとえば、
- 築20年のマンションを購入して10年暮らす → 売却するときは築30年
- 築30年のマンションを購入して10年暮らす → 売却するときは築40年
- 築40年のマンションを購入して10年暮らす → 売却するときは築50年
となります。
この記事の最初で、「そのマンション、今は築20年。でも、あなたが売るころには築何年でしょうか。」とお話ししたのは、このためです。
もちろん、売却のしやすさは築年数だけで決まるものではありません。
- 駅からの距離や立地
- 管理・修繕の状態
- 暮らしやすさ
- そのマンションやエリアに住みたいと思う人がいるか
なども関わってきます。
そのため、
「売るころには築40年になるから難しそう」と築年数だけで考えるのではなく、そのころにも立地や管理状態、暮らしやすさなどから「ここに住みたい」と思ってもらえそうなマンションなのかまで考えてみてください。
💡 結局、中古マンションは築何年を選べばいい？
ここまで見てきたように、
中古マンションには、誰にでも当てはまる「築○年を選べば正解」という答えはありません。
築年数によって、新しさや価格、修繕、将来の売却など、考えておきたいことは変わってきます。
だから、
私は、「築何年がいいか」だけで考えるのではなく、その築年数を選ぶことで、自分は何を優先できるのかまで考えてみることが大切だと感じています。
✨ 新しさを重視するなら
共用部や室内設備の新しさを重視したいのであれば、築浅のマンションから探す方が希望には合いやすいと思います。
ただ、築浅になるほど価格が高くなることもあります。
「新しいマンションに住みたい」という気持ちに、どこまで予算をかけたいのか。そこまで考えてみると、自分に合う築年数も見えやすくなります。
💰 価格とのバランスを考えるなら
予算の中でできるだけ選択肢を広げたいのであれば、築年数の条件を少し広げてみるのも一つです。
同じ予算でも、もう少し広い住戸や、今まで候補に入らなかったマンションまで選べるようになることがあります。
ただし、
「築年数が古いからお買い得」とは限りません。これまでの修繕や管理状態なども含めて、その価格に自分が納得できるのかまで見ておきたいところです。
🚃 立地を優先するなら
「駅から近い場所に住みたい」「このエリアから離れたくない」と考えているなら、築年数の条件を広げることで、希望する立地のマンションまで候補に入ってくることがあります。
築浅を優先するのか。それとも、築年数の条件を少し広げて、暮らしたい場所を優先するのか。
どちらが正解ということではありません。毎日の通勤や買い物、休日の過ごし方まで想像してみると、自分が新しさと立地のどちらを優先したいのかも見えてくると思います。
📈 将来の売却・住み替えまで考えるなら
将来、売却や住み替えという選択肢を持っておきたいのであれば、今の築年数だけではなく、自分が手放すころには築何年になっているのかまで考えておきましょう。
そのころにも、立地や管理状態、暮らしやすさなどから、「ここに住みたい」と思う人がいそうなマンションなのか。
そこまで想像してみると、今見ている「築20年」「築30年」という数字の見え方も少し変わってくると思います。
新しさを優先してもいい。
築年数の条件を広げて、立地や広さを優先してもいい。
大切なのは、
「築何年までなら大丈夫か」という数字だけで答えを出すのではなく、その築年数を選ぶことで、自分は何を優先できて、どんな暮らしができそうなのかまで考えることです。そのうえで、「このマンションなら、今の暮らしにも、この先の自分にも合いそう」と思える築年数を選べたなら、それが自分にとって納得できる選択になるのではないでしょうか。
📚 次に知っておきたいこと
🏢 「築年数だけでは判断できないなら、実際に何を確認すればいい？」と思った方へ
築年数について考えていくと、
- 「管理状態は、どこを見れば分かるんだろう。」
- 「長期修繕計画や修繕積立金は、何を確認すればいいの？」
ということも気になってくるのではないでしょうか。
管理状況や長期修繕計画、修繕積立金など、購入前に具体的にどこを確認すればいいのか知りたい方はこちらの記事でお話しています。
🏠 「そもそも、自分は中古マンションを選んでいいの？」と思った方へ
中古マンションの築年数について調べていくと、
- 「ここまで考えるなら、新築マンションも含めて比較した方がいいのかな。」
- 「自分には新築と中古、どちらが合っているんだろう。」
と感じることもあるのではないでしょうか。
新築と中古の違いを比べながら、自分にはどちらが合っているのかを改めて整理したい方は、こちらの記事で一緒に考えてみてください。
📖 「築年数だけではなく、マンション購入について一度整理したい」と思った方へ
中古マンションの築年数について考えていくと、
- 「予算や住宅ローンも含めて、一度整理しておきたい。」
- 「物件を探す前に、マンション購入で考えることを全体的に知っておきたい。」
ということも気になってくるのではないでしょうか。
「いろいろ調べているけれど、結局どこから整理すればいいんだろう」と感じている方は、マンション購入について全体像をまとめたこちらの記事をご覧ください。
🌈 さいごに
中古マンションを探していて、気になる物件が見つかったのに、「築30年だからやめておこう」と築年数だけで諦めるのは、少しもったいないと思います。
築年数が古くても、希望する立地に住めたり、同じ予算で広い部屋を選べたりすることもあります。
もちろん、
修繕や耐震性、管理状態、将来の売却まで確認することは必要です。
でも、そこまで確認して問題がなく、自分の予算や暮らしにも合っているのであれば、築年数が古いという理由だけで候補から外す必要はありません。
もし今、築年数だけが理由で迷っているマンションがあるなら、まずは必要なことを確認してみてください。
そのうえで「ここに住みたい」と思えるなら、築年数の数字だけにとらわれず、そのマンションを選択肢のひとつとして考えてみてもいいのではないでしょうか。