「専任媒介で進めましょう。」と言われたけれど、本当にそれでいいのかな。
マンションの査定を受けて、
いよいよ売却を進めようとすると、不動産屋さんから「媒介契約」について説明を受けます。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介。
3種類あることは分かっても、
- 「何社かにお願いできる一般媒介の方が売れそう。」
- 「一社に任せる専任媒介の方が、しっかり販売してもらえるのかな。」
- 「そもそも、専属専任媒介は専任媒介と何が違うんだろう。」
と、どれを選べばいいのか迷ってしまいますよね。
たしかに、
一般媒介なら複数の不動産業者へ売却を依頼でき、専任媒介と専属専任媒介では一社へ依頼することになります。
でも、それだけで「自分にはどの媒介契約が合っているのか」まで判断するのは難しいですよね。
そこで、
この記事では、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いを整理しながら、それぞれの契約が実際のマンション売却にどう関わってくるのかを、「自分ならどの媒介契約を選ぶか」という視点で一緒に考えていきましょう。
🎯 マンション売却の媒介契約とは？
媒介契約とは、不動産業者へマンション売却の仲介を依頼するときに結ぶ契約で、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。「専任を勧められたから」「複数社に頼めるから」という理由だけで決めるのではなく、何社へ依頼したいのか、販売状況をどのように把握したいのかなど、「自分はどのように売却を進めたいのか」を基準に考えてみてください。
📊 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介は何が違う？
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介には、依頼できる不動産業者の数やREINSへの登録、販売状況の報告頻度など、それぞれ違いがあります。
まず、
知っておきたい大きな違いは、「何社に売却を依頼できるのか」ということです。
一般媒介では複数の不動産業者へ依頼できますが、専任媒介と専属専任媒介では一社へ依頼します。
さらに、
自分で見つけた買主と直接売買できるか、REINSへの登録義務、販売状況の報告頻度にも違いがあります。
そして、もう一つ知っておきたいのが、比較表にも出てきた「REINS」です。
🔎 REINS（レインズ）とは？
REINS（レインズ）とは、不動産業者が物件情報を登録し、不動産業者同士で売却物件の情報を共有するためのシステムです。
REINSに登録されたマンションは、売却を依頼した会社以外の不動産業者からも物件情報を確認できるため、それぞれの会社が抱えている購入希望者へ紹介してもらうことができます。
一般媒介にはREINSへの登録義務はありませんが、専任媒介では7日以内、専属専任媒介では5日以内に登録することが義務づけられています。
こうした違いを見ていくと、
媒介契約は単に「何社へ依頼するか」を決める契約ではないことが分かります。どの媒介契約を選ぶかによって、不動産業者との関わり方やマンション売却の進め方も変わってきます。
出典： 公益財団法人 東日本不動産流通機構（REINS）「媒介契約制度」 / 国土交通省「レインズ関連参考条文」
それでは、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介を一つずつ見ていきましょう。
🏢 一般媒介契約とは？複数の不動産業者へ売却を依頼できる
一般媒介契約とは、一社に絞らず、複数の不動産業者へマンションの売却を依頼できる媒介契約です。
たとえば、
マンションの査定をA社・B社・C社へ依頼して、「A社にもB社にも販売してもらいたい」と考えた場合、一般媒介であればそれぞれの不動産業者と媒介契約を結べます。
🔎 一般媒介の特徴
- 複数の不動産業者へ売却を依頼できる
- 自分で見つけた買主と売買できる
- REINSへの登録義務はない
- 販売状況を定期的に報告する義務はない
📱 複数社へ依頼すると、やり取りする相手も増える
一般媒介では、窓口が一社にまとまるわけではありません。
3社へ依頼すれば、3社それぞれと連絡を取りながら売却を進めることになります。
たとえば、
- 問い合わせや内見について連絡を受ける
- 内見した方の反応を確認する
- 各社の販売状況を確認する
- 売出価格について相談する
こうしたやり取りを、それぞれの不動産業者と行います。
さらに、一般媒介では不動産業者に販売状況を定期的に報告する義務がありません。
そのため、
「問い合わせはどのくらい入っている？」「内見した方から、どんな反応があった？」と販売状況を知りたいときには、自分から各社へ確認する場面も出てきます。
🤝 専任媒介契約とは？一社とやり取りしながら売却を進める
専任媒介契約とは、マンションの売却を一社の不動産業者へ依頼する媒介契約です。
一般媒介のようにA社・B社・C社へ同時に売却を依頼することはできません。
🔎 専任媒介の特徴
- 売却を依頼できる不動産業者は一社
- 自分で見つけた買主と売買できる
- REINSへ7日以内に登録する義務がある
- 2週間に1回以上、売主へ販売状況を報告する義務がある
- 契約期間は3か月以内
📱 「今、どう売れている？」を定期的に確認できる
専任媒介では、不動産業者から売主へ2週間に1回以上、販売状況を報告することが義務づけられています。
報告される内容は不動産業者によって異なります。
- どのようにマンションを販売しているのか
- 問い合わせや内見がどのくらいあったのか
- 購入を検討した方から、どのような反応があったのか
など、売り出してからの動きや状況を確認できます。
マンションを売り出すと、
「問い合わせが来ているのか分からない」
「内見はあったけれど、その後どうなったんだろう」
と、販売状況が気になる場面も出てきます。
専任媒介では窓口が一社にまとまり、その一社から定期的に報告を受けながら売却を進めていく形になります。
🔐 専属専任媒介契約とは？専任媒介との違いは？
専属専任媒介契約も、専任媒介と同じように、一社の不動産業者へマンションの売却を依頼する媒介契約です。
では、専任媒介とは何が違うのでしょうか。
大きな違いは、自分で買主を見つけた場合の売買と、販売状況の報告頻度です。
🔎 専属専任媒介の特徴
- 売却を依頼できる不動産業者は一社
- 自分で見つけた買主であっても、不動産業者を介さずに売買契約を結ぶことはできない
- REINSへ5日以内に登録する義務がある
- 1週間に1回以上、売主へ販売状況を報告する義務がある
- 契約期間は3か月以内
専任媒介と比べると、REINSへの登録期限が7日以内から5日以内に、販売状況の報告頻度が2週間に1回以上から1週間に1回以上になります。
👤 自分で買主を見つけた場合はどうなる？
専任媒介と専属専任媒介では、自分で買主を見つけた場合の売買にも違いがあります。
たとえば、
マンションを売り出したあとに、友人や知人から、「そのマンションを売るなら、私が買いたい。」と言われたとします。
この場合、
- 専任媒介
→ 自分で見つけた買主と売買できる - 専属専任媒介
→ 自分で見つけた買主であっても、不動産業者を介さずに売買契約を結ぶことはできない
つまり、
専属専任媒介では「自分で買主を見つけたから、その人と直接売買する」という進め方はできません。自分で買主を見つける可能性がある場合は、専任媒介との違いとして覚えておいてください。
🔍 一般媒介と専任媒介、結局どっちを選ぶ？
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いをご説明すると、
「結局、私はどれを選べばいいですか？」と、実際によく聞かれます。
- 複数社へ依頼できる一般媒介がいいのか。
- 一社に依頼して、定期的に販売状況の報告を受けられる専任媒介がいいのか。
ここで考えてみてほしいのは、
「どちらの契約がいいか」よりも、「自分はどのようにマンションを売却したいか」ということ。
🏢 複数の不動産業者へ売却を依頼したい？
マンションの査定をA社・B社・C社へお願いして、
「A社もB社も良かったから、両方に売却をお願いしたい。」という場合もありますよね。
この場合、選べる媒介契約は変わります。
- 一般媒介
→ A社・B社など、複数の不動産業者へ依頼できる - 専任媒介・専属専任媒介
→ 売却を依頼する不動産業者を一社に決める
まずは、
自分が何社へ売却を依頼したいのかを考えてみてください。
📱 販売状況をどのように確認したい？
マンションを売り出すと、
- 問い合わせは入っている？
- 内見した方はどう感じていた？
- 今の売出価格のままでいい？
と、販売状況が気になってきます。
専任媒介では2週間に1回以上、専属専任媒介では1週間に1回以上、不動産業者から販売状況の報告を受けられます。
一般媒介には定期的な報告義務がないため、状況を知りたいときには自分から各社へ確認する場面も出てきます。
売り出したあとの状況を、自分から確認したいのか、定期的に報告してもらいたいのか。自分にとってどちらがやりやすいかを考えてみてください。
👤 自分で買主を見つける可能性はある？
友人や知人、仕事関係の方など、自分で買主を見つける可能性がある場合は、媒介契約によって売買の進め方が変わります。
- 一般媒介
→ 自分で見つけた買主と売買契約を結べる - 専任媒介
→ 自分で見つけた買主と売買契約を結べる - 専属専任媒介
→ 自分で見つけた買主であっても、不動産業者を介さずに売買契約を結ぶことはできない
💭 「専任なら売れやすい」「一般なら競争してくれる」は本当？
- 「一般媒介なら、複数の不動産業者が競争して販売してくれそう。」
- 「専任媒介なら、一社に任せる分、しっかり販売してくれそう。」
どちらも、媒介契約についてご説明していると実際によく聞く意見です。
では、本当に媒介契約の種類によって、マンションの売れやすさは変わるのでしょうか。
🏢 一般媒介なら、複数社が競争して販売してくれる？
たとえば、一般媒介でA社・B社・C社の3社へ依頼したとします。
A社・B社・C社がそれぞれマンションを紹介し、買主を探せるため、「1社に任せるより、3社で競争して販売してもらった方が売れそう。」と感じますよね。
ここで知っておきたいのが、
不動産仲介の仲介手数料は、売買が成立したときに受け取る成功報酬だという点です。
たとえば、
A社が広告を出し、購入希望者へマンションを紹介していても、B社の仲介で売買が成立すれば、A社が売主から仲介手数料を受け取ることは基本的にありません。
つまり、
一般媒介では、依頼した不動産業者によって、マンションの販売にかける時間や費用に差が出る可能性があります。複数社へ依頼できるからといって、依頼したすべての会社が同じように力を入れて販売してくれるとは限りません。
🤝 専任媒介なら、一社が積極的に販売してくれる？
専任媒介・専属専任媒介は、一般媒介と比べて、不動産業者が広告や人員をかけやすいと言われています。
では、
「専任媒介なら、一社が必ず積極的に販売してくれる」と考えていいのでしょうか。
どのようにマンションを販売するのか、どの媒体に掲載して購入希望者を探すのか、売主へどのような報告や提案をするのかは、不動産業者や担当者によって違います。
専任媒介を結んだからといって、その不動産業者が必ず積極的に販売してくれるという意味ではありません。
🔎 媒介契約と「どう販売してくれるか」は分けて考える
「一般媒介だから複数社が競争してくれる」「専任媒介だから一社がしっかり販売してくれる」と、媒介契約の種類だけで判断することはできません。
私なら、どの媒介契約を選ぶかと一緒に、
- どのようにマンションを販売する予定なのか
- どの媒体に掲載し、どのように購入希望者を探すのか
- 売り出したあと、どのような報告や提案をしてくれるのか
ということも確認します。
一般媒介・専任媒介という契約の違いを確認したうえで、「その不動産業者が自分のマンションをどう販売してくれるのか」も見てみてください。
📱 専任媒介・専属専任媒介ではREINSの登録内容も確認できる
専任媒介・専属専任媒介では、不動産業者がマンションの情報をREINSへ登録します。
登録後に交付される「登録証明書」の情報を使えば、売主自身もREINSに登録された内容を確認できます。
確認できるのは、
- REINSに登録されている物件情報
- 図面などの登録内容
- 現在の取引状況
などです。
2025年1月からは取引状況の登録も義務化され、
- 公開中
- 書面による購入申込みあり
- 売主都合で一時紹介停止中
といった状況も、売主自身で確認できるようになりました。
専任媒介・専属専任媒介で売却するときは、不動産業者からの定期的な報告とあわせて、REINSに自分のマンションがどのように登録されているのかも確認してみてください。
📝 媒介契約を結ぶ前に確認しておきたいこと
媒介契約を結ぶ前には、契約内容と、これからどのようにマンションを販売していくのかを確認しておきましょう。
私なら、少なくとも次の3つは確認します。
- 媒介契約の種類と契約期間
- マンションをどのように販売する予定なのか
- 販売状況をどのように報告してもらえるのか
特に専任媒介・専属専任媒介では、売却を依頼する不動産業者が一社になります。
「専任媒介でお願いします」と契約の種類だけを決めるのではなく、どこに物件情報を掲載するのか、どのように購入希望者を探すのか、売り出したあとにどんな報告を受けられるのかまで聞いてみてください。
そして、
分からないことがあれば、契約を結ぶ前に確認しておけば大丈夫です。
媒介契約は、不動産業者へマンションの売却をお願いするときのスタートです。これから一緒に売却を進めていくことを考えて、分からないことを残したまま契約しないようにしてください。
📚 次に知っておきたいこと
💰 「査定額が高かった会社にお願いした方がいい？」
媒介契約を結ぶ不動産業者を考えていると、最初にもらった査定額も気になりますよね。
「A社は8,500万円、B社は8,800万円。だったらB社にお願いした方がいい？」
査定額は、不動産業者によって違いがあります。
「いくらと査定されたか」だけではなく、「なぜその査定額になったのか」を確認してから売却を依頼する会社を考えたい方は、こちらの記事をご覧ください。
🏢 「マンションを売るとき、ほかに何を気をつければいい？」
媒介契約を結んだあとには、売出価格を決め、購入希望者からの問い合わせや内見を受けながら売却を進めていきます。
その中では、
- 売出価格をどう決める？
- なかなか売れないときはどうする？
など、媒介契約とは別に考えることも出てきます。
マンション売却で後悔しないために、売却前から知っておきたいことを一度整理しておきたい方は、こちらの記事をご覧ください。
🌿 「まだ売ると決めたわけではないんだけど……」
査定を受けて、媒介契約について調べていても、
「本当に今、売却するべきなのかな。」と迷うことはありますよね。
マンション売却を考え始めたからといって、すぐに「売る」と決める必要はありません。
売却する、貸す、そのまま所有する。今の状況やこれからの暮らしによって、考えられる選択肢は変わります。
まだ売却するか迷っている段階から、一度マンション売却について整理してみたい方は、こちらの記事をご覧ください。
🌈 さいごに
マンションを売却しようと思って調べていると、
査定額や売出価格、不動産業者の選び方など、考えることが少しずつ増えていきます。
媒介契約もその一つで、「一般媒介と専任媒介、結局どちらを選べばいいんだろう」と迷ってしまいますよね。
そんなときは、最初から媒介契約の種類を決めようとしなくても大丈夫です。
仕事をしながら売却するから、連絡する相手は一社にまとめたい。販売状況は定期的に教えてほしい。何社か話を聞いてみてから決めたい。
そんな自分の希望を、そのまま不動産屋さんに話をしてみてください。
マンション売却は、媒介契約を結んでからも、内見や購入申込、売買契約、引渡しまで続いていきます。
これから一緒に売却を進めていく相手だからこそ、自分がどのように売りたいのかをきちんと話し、「この人にならお願いできそう」と思える不動産屋さんと、マンション売却を進めてくださいね。