「住みたい部屋が見つかった。でも、今のマンションを売る前に買ってもいい？」
住み替えを考えて販売情報を見ていたら、気になる住戸が見つかった。
希望していた広さや間取りで、通勤もしやすそう。内見してみると、そこで暮らす自分も想像できた。
「この部屋に住みたい。」
そう思うと、ほかの人に決まってしまう前に、購入を進めたくなりますよね。
でも、
今のマンションは、まだ売れていない。住宅ローンも残っている。
売却したお金を次の購入に使うつもりだったなら、先に買っても進められるのか、迷うのではないでしょうか。
- 「売却代金を受け取る前に、次のマンションを買える？」
- 「今の住宅ローンが残っていても、新しくローンを借りられる？」
- 「先に買って、今のマンションがなかなか売れなかったら？」
それなら先に売った方がいいのかと思っても、その間に気に入った住戸が売れてしまうのも気になりますよね。
そこで、
この記事では、マンションの住み替えで先に売る場合と先に買う場合の違いを整理し、使える資金や住宅ローン、希望する住戸、引っ越しの時期から、自分に合う順番を一緒に考えていきましょう。
🎯 マンションの住み替えは先に売る？先に買う？
今のマンションを売却したお金が次の購入に必要であれば、先に売る方法を考えてください。先に購入する方法も選べますが、売却前に購入資金を用意できるか、新しい住宅ローンを組めるのか、現在のマンションが売れるまで両方の住まいの支払いを続けられるのかを確かめてから進めましょう。
🏠 マンションの住み替え｜売り先行・買い先行の違い
今のマンションを先に売る方法を「売り先行」、次のマンションを先に買う方法を「買い先行」と呼びます。
まずは、何が変わるのかを比べてみましょう。
| 比較すること | 売り先行 | 買い先行 |
|---|---|---|
| 購入予算 | 売却価格を踏まえて決めやすい | 売却価格が決まる前に購入を進める |
| 希望する住戸 | 売却を進める間に、候補の住戸が売れる可能性がある | 売却を待たずに購入を進められる |
| 仮住まい | 今のマンションの引渡しまでに新居へ移れなければ必要 | 新居へ移ってから今のマンションを引き渡せれば不要 |
| 途中で生じる負担 | 仮住まいが必要なら、家賃や2回分の引っ越し費用 | 今のマンションが売れるまでのローンや維持費の重複 |
💰 売り先行は、売却の見通しを立ててから購入を進める
売り先行のメリットは、今のマンションの売却結果を見てから、次の購入を判断できることです。
9,000万円くらいで売れそうだと思っていたマンションが、8,700万円で売れることになったとします。次の購入を決める前なら、その金額に合わせて予算を調整できます。
売却価格が決まると、次の金額も具体的に整理できます。
- 今の住宅ローンの返済に使うお金
- 売却費用や、必要に応じて税金として残すお金
- 次のマンションの購入に使えるお金
一方で、
今のマンションを引き渡すまでに、新居へ入居できるかも考えておきましょう。
間に合わなければ仮住まいが必要になり、家賃や引っ越しの費用に加えて、部屋探し・荷造りの手間も増えます。
「仮住まいをしてでも希望する住戸を待ちたい」のか、「引渡しに間に合う住戸から選びたい」のか。お金の見通しと一緒に、住まいのつなぎ方も考えてみてください。
🔑 買い先行は、希望する住戸の購入を先に進める
買い先行のメリットは、今のマンションの売却を待たずに、気に入った住戸を購入できることです。
- 気に入った住戸が見つかったときに、購入を進められる
- 新居へ移ってから今のマンションを引き渡せれば、引っ越しは1回で済む
- 引っ越し後に売り出す場合は、空室で内見してもらえる
先に購入する場合は、新居の手付金や残代金を、いつ、どのお金で払うかも考えておきたいですね。 支払日までに今のマンションの売却代金を受け取れないなら、預貯金や借入で足りるかを確かめておきましょう。
新居を購入したあとも今のマンションを所有している間は、次の支払いが重なります。
| 重なる支払い | 考えておくこと |
|---|---|
| 住宅ローン | 今のマンションのローンが残っていれば、新居の返済と重なる場合がある |
| 管理費・修繕積立金 | 両方のマンションで支払いが続く |
売却が長引けば、その分、支払いが重なる期間も延びます。売れる金額が予想より低ければ、手元に残るお金もその分減ります。
気に入った住戸を購入できても、今のマンションが予定どおりに売れるとは限りません。売れるまでの支払いに無理がないか、予想より安く売れても資金が足りるか。購入を決める前に、そこまで確かめておきたいですね。
💰 マンションの住み替えで先に買うには？購入資金と住宅ローン
💴 売却後に残るお金と、今使えるお金を分ける
マンションの住み替えでは、売却後にいくら残るのかに加えて、そのお金をいつ受け取れるのかも考えておきましょう。
売買契約を結んだ日に、売却代金のすべてが入ってくるわけではありません。
一般的には、契約時に手付金を受け取り、残りは決済・引渡しの際に受け取ります。
| 購入に使うお金 | 購入資金を考えるときの扱い |
|---|---|
| 今ある預貯金 | 生活費や急な出費に備えるお金を残して、購入に使える額を考える |
| 売却契約時に受け取る手付金 | 売却代金の一部。契約が解除された場合に返還などが必要になるため、新居の購入資金に使う前に、契約条件や資金計画を不動産屋に確認する |
| 売却の決済時に受け取る残代金 | 決済時に今の住宅ローンの返済などに充てるお金。新居に使える総額は、手付金を含む売却代金全体から、ローン返済や売却費用などを差し引いて考える |
たとえば、
新居の決済が11月で、今のマンションの残代金を受け取るのが12月なら、12月に受け取るお金は11月の支払いには使えません。
新居の購入に売却代金を使うなら、必要な金額を、支払日までに用意できるか確かめておきたいですね。
🏦 今の住宅ローンが残っていても、新居のローンを借りられる？
今の住宅ローンが残っていても、金融機関の審査や借入条件によっては、新居の住宅ローンを借りることもできます。
借りられる額や、今のマンションをいつまでに売るかといった条件は、金融機関や審査によって変わります。
銀行へ相談するときは、今のローンがいくら残っているか、毎月いくら返しているか、マンションがいくらで売れそうかも伝えておきましょう。
そのうえで、次の内容を確かめます。
| 確かめること | 住み替えを進めるには |
|---|---|
| 今のマンションを売ったお金で、ローンを返しきれる？ | 足りなければ、預貯金などで不足分を用意できるかも見ておく |
| 今のローンが残っていても、新居に必要な額を借りられる？ | 借りられる額が少なければ、預貯金で補えるか、購入予算を変えるかを考える |
| 新居のローンを借りる前に、今のローンを返す必要がある？ | 完済が条件なら、今のマンションの決済と返済を、新居の支払いに間に合わせる |
| 先に買う場合、今のマンションを売る期限はある？ | 期限と、間に合わなかった場合の扱いを聞いておく |
「売れば今のローンは返せる」と思っていても、新居のローンを希望どおりに借りられるとは限りません。
銀行には、「今のマンションを売る前に、新居を買いたい」と伝えて相談してみてください。借りられる額と一緒に、今のマンションをいつまでに売り、ローンを返す必要があるかも聞いておきましょう。
📉 売却が遅れたり、予想より安く売れたりしても払える？
買い先行なら、今のマンションがすぐに売れなかったときの支払いも、計算しておきたいですね。
- 売却が数か月延びても、両方のローンや管理費・修繕積立金を払える？
- 予想より安く売れても、今のローンを返しきれる？
- 足りない分を預貯金から出しても、生活費や急な出費に備えるお金は残る？
売れるまでの支払いを毎月の収入でまかなえなければ、預貯金を取り崩すことになります。そのうえ、売却代金でローンを返しきれないなら、足りない分のお金も用意しなければなりません。
「あと何か月なら支払いを続けられるか」「いくらで売れればローンを返せるか」。 気に入った住戸の購入を決める前に、自分のお金でどこまで払えるかを見ておきましょう。
📅 マンションの住み替えで、売却と購入は同時に進められる？
🔍 売り先行でも、新居探しは始めておく
先に売る方法を選んでも、売り終わるまで新居探しを待つ必要はありません。
今のマンションの売却を相談しながら、購入候補の販売情報を見たり、内見したりできます。
| 並行して進めること | 知っておきたいこと |
|---|---|
| 今のマンションの査定を受ける | いくらで売れそうか、その金額の根拠 |
| 新居の候補を探す | 希望に合う住戸があるか、購入にはいくら必要か |
| 銀行に相談する | 今のローンを踏まえて、いくら借りられるか、どんな条件が付くか |
売却を進める前に両方の価格を見ておけば、自己資金を増やすか、購入条件を変えるかも考えられます。
不動産屋には、「今のマンションを売って、新居を買いたい」と最初に伝えておきましょう。 購入と売却を別の不動産屋に頼む場合も、両方に住み替えの予定を伝えておきたいですね。
🗓️ 新居の支払いと引っ越しは、間に合う？
売却と新居探しを一緒に進めても、売却代金を受け取る日と、新居の支払い・引渡しの日をそろえられるとは限りません。
次の4つの日程を、不動産屋と一緒に確かめておきましょう。
| 日程 | 確かめること |
|---|---|
| 新居の契約日 | 手付金を用意できるか |
| 今のマンションの決済・引渡し日 | 売却代金を受け取り、今のローンを返す日 |
| 新居の決済・引渡し日 | 残代金を払えるか、新居へいつから入れるか |
| 引っ越し日 | 今のマンションの引渡しまでに、新居へ移れるか |
今のマンションの売却代金を新居の購入に使うなら、売却と購入の決済日をどう調整するかが重要になります。不動産屋と銀行に相談し、住宅ローンの返済や新居の支払いを予定どおり進められるか確認しておきましょう。
予定がずれたときに備えて、次の2つも相談しておきたいですね。
- 引っ越しが間に合わなければ、どこに泊まり、荷物を置く？
- 売却代金の受取りが遅れたら、新居の支払いをどうする？
📚 次に知っておきたいこと
💰「9,000万円で売れそうだけど、新居に使えるのはいくら？」
ローンを5,000万円返すなら、差額は4,000万円。ここから仲介手数料なども支払います。
「売却するときの費用って、全部でいくらかかるんだろう。それが分かれば、新居に使えるお金も計算できそう。」
売却にかかる費用が分かれば、自分のローン残高と合わせて、手元にいくら残るかを考えられます。気になる部屋を買うために、預貯金からいくら出す必要があるかも見えてきますね。
こちらの記事では、9,000万円で売れた場合を例に、売却費用の内訳と、ローンを返したあとに残るお金をまとめています。
🏠「住み替えたいけれど、今のマンションを手放す決心はまだつかない」
気になる住戸はある。でも、今のマンションにも愛着がある。
「引っ越したい気持ちはあるけれど、本当に売っていいのかな。持っておく選択肢も考えてから決めたい。」
売ると決める前に、売却・賃貸・そのまま住み続ける選択肢を比較してみると、自分がどうしたいのかも見えてきそうですよね。
今のマンションを手放すか、持っておくか。決める前に何を考えておけばよいのかは、こちらの記事をご覧ください。
🏦「先に買えるか知りたい。でも、まだ購入を決めていなくても審査を受けていい？」
気になる住戸はあるけれど、購入を決める前に、ローンをいくら借りられそうか知りたい。
「審査を受けたら、購入の話が進んでしまうのかな。まずは借りられる額を知ってから考えたいんだけど。」
まだ買うと決めていなくても審査を受けてよいのか、いつ受けて何を準備すればよいのかは、こちらの記事をご覧ください。
🌈 さいごに
気に入った部屋が見つかると、「ほかの人に決まる前に」と気持ちが急ぎますよね。
今のマンションが売れていなければ、買いたい気持ちと、お金の心配の間で迷うと思います。
すぐに決められなくても、不動産屋や銀行に、今の状況と希望する住み替えを話してみてください。購入を決める前でも、使えるお金や借入の条件は確かめられます。
住みたい部屋を購入したあとも、休日の外出や好きなことを楽しめる余裕は残しておきたいですよね。新居で「ここに住めてよかった」と思えるように、購入したあとの暮らしまで考えて、自分に合う順番を選んでいきましょう。